経緯
2005年３月マンション定期総会が開催された。通常の議題は可決されたが、インターホン更新と監視カメラ設置の件は審議未了で次期継続審議となった。理由はセキュリティーについての考え方が明確でなかった、他のマンションとの違いが明確でない。機器の見積りも一社だけ、一千万円以上の案件でありながら、事前に広報もない、突然言われても判断材料がないとのことで紛糾した。
次期理事に選定されている、しかも三ヶ月で臨時総会を開かねばならない。理事６名、うち男性４名､女性２名。七十歳の私とあと同年の男性以外は昼間働き忙しそう。メール・インターネットは出来ない人が多い。役職は理事の互選になっている、理事長を前理事と管理人から頼まれているが、理事長は十年前経験済み、六十歳のYさんに理事長を頼み、私は書記を引き受ける。
三ヶ月でインターホンの更新と監視カメラの設置の具体案を作成、臨時総会を開かねばならない。理事諸侯はどうしたものかと思案投げ首、管理会社はまた私のほうで案を作成すると言う。冗談じゃない、管理会社に任せっぱなしが議論紛糾・継続審議になった理由でもある。ここは理事会が主体性をもって頑張らねばなるまい。書記として調査・検討、さらに広報をやる覚悟を決めた。
現状調査
マンションのセキュリティー、防犯について知識はない。インターネットで調べた、世の中物凄く進んでいることが分った。ただし既存のマンションで採用できるものは少ない、また金もかかりそうである。監視カメラとインターホンで最低限のセキュリティを確保する以外に良い道はなさそう。そのことをマンション住民に理解してもらわねばならない。
インターホン
現在使用中のインターホンはX社のもの、よく故障する、故障したら直すのに時間がかかるとのことだった。調べてみた、2003年2件、2004年2件、2005年3月で既に2件。問題は故障してから修理完了までの時間、通常は2〜３日、部品がないと2週間かかる、大メーカーのアフターサービスの異常さに唖然とする。サービスセンターに電話する、
「マンション・インターホンの寿命は平均15年、在庫部品も15年です、更新の時期でしょう」との話。
電話して即修理に行けないのは
「修理が多く人手が足りない」とのこと。
売っておいて、人手が足りないから修理に日数がかかるのは当然みたいな言い方に頭に来る。サービスの兵站が今やX社は伸びきって破綻している。
近くのマンションの実態調査にでかけた。午後三時頃、その時、またマンションのインターホンが音信不通、今年三回目。B棟インターホンの前で小学校5〜６年生の女の子が、何回も番号を押している。
「今故障しているから家に電話しなさい」
と教える。携帯はないみたい、近くの商店から母親に電話したらしい。可哀想だ、おまけに修理完了まで三日かかった、集中制御電子盤が壊れ本社に送付したからと言う。人命に影響する時はどうするのか、全くこの会社はふざけている。
近くのGマンション、築年数は同じ、住戸数は２倍。聞いて吃驚、ピッキングの被害などここ数年はない、多分その前もないでしょうと管理人。内のマンションは一年に１〜２件ある、個人で警備保障会社と契約した人もいる。Gマンションは、警備保障会社にマンションとして契約している。
インターホンは新築時点よりY社のモノクロカメラ付き映像インターホン、故障はあまりない､あっても直ぐに直してくれる。十五台の監視カメラ、エントランス内だけでなく駐車、駐輪場も常時モニターしている。セキュリティーの考え方がマンションの設計の時点からして違うのに驚く。内のマンションは開放的、植栽もあり見た目は良いがセキュリティーからみたら落第点、それなのに今まで何回もピッキングに会っても、しようがないと諦めていたのか、一住民として恥ずかしくなる。
インターネットでY社のインターホンを調べる。X社とあまり差はなさそう、更新可能かどうかネットで依頼した。直ぐにリーダーが飛んできて、現地調査の上、X社のインターホンをY社のものに更新可能と即答した。問題は工事担当会社、帰社してから連絡があった、マンション近くのT社を推薦してきた。
T社からも施行グループの人がやってきた、Y社からの依頼であるとの話。会社概要そのた説明を受ける。施工実績の資料ももらう、悪い会社ではなさそう。病院にも施工実績がある。
後日アポなしで会社を訪れた。マンションに囲まれた一方通行のところに営業所､倉庫などがあった。現場の社員はきびきびと働いていた。トイレを見た、スリッパに履き替えて下さいとある、きれいである。２階の事務所、受付の女の子いない、近くの男性が飛んできた。昼間だから営業と工事に早くから出払っているらしい。見た限りではZ社は問題なさそうである。
インターホンの日本のシェアーはX社とY社が２分している。X社は住宅設備総合メーカー、Y社はインターホン専業会社、株価はX社９３０円、Y社１７７０円。人命にかかわる現場のインターホン、看護・救急用はなぜかY社のシェアーが高い。
X社、Y社のインターホンの現物を見たい、横浜のショールームに行った。カタログを貰いたいと言ったら電気工事店用のカタログをくれた。以前は氏名・電話番号を聞いてから渡すのだが、個人情報保護法のお蔭で聞けなくなったとぼやいていた。マンション用のインターホンの現物はないので東京のショールームに出かける。理事長はX社のショールームに出かけて名刺を出し現物を見てきた。私は東京Y社のショールームに出かけた。小さなビル、受付の女の子もいない、営業に受付の電話で来社の件を話す。マンション用インターホンは地下室に展示してあった。マンションの理事が見学に来るのは少ない、普通は工務店、電気店の人が多いらしい。親切にいろいろ教えてくれた、更新時の問題も余りなさそうであった。
X社のショールームに帰りに寄った、大きな綺麗で瀟洒なビル、受付嬢も美人で愛想がよい。
「マンション・インターホンの更新の調査をしている、突然で申し訳ないが現物を見せてもらえませんか」
「このフロアーは家庭用のインターホンの展示のみです。マンション・インターホンは別フロアーです。お名刺いただけませんか、担当のものが伺っていますでしょうか」
当方は古希の年金生活者、名刺はない。個人で来るのは珍しい、大概ゼネコン関係か、管理会社の案内か電気設備店の人がアポを取って訪れるみたい。営業担当も出払っている、ショールームは何時も締め切っているとの返事で見学を諦めた。
インターホンの仕様は色々ある。モニターはなくてもよいが、セキュリティ向上のためにあったほうが良い。宅急便というから開錠したら、誰もこなかった、泥棒の下見だろうということも過去に何回かあったらしい。泥棒は見られる、写真を撮られるのを嫌う。インターホンのボタンを押すときカメラのレンズがあれば防犯には役立つ。モノクロでも良い､少し安いが、今後１０年以上使うもの、折角の機会だからカラーにしよう。アパートはモノクロモニターが多い、マンションならカラーモニターとの見栄もある。
右上はエントランス入り口のインターホン集中操作盤、右下は住戸のハンズフリインターホン。
原則は標準仕様としてオプションを設定する、費用は注文主の負担とする。インターホンを押した人をモニター機器で全て録画する。エントランス入口だけでなく玄関のインターホンもカメラ付きにする。受話器もつけるなどなど。驚いたのは約二割の人が何らかのオプションをつけたこと、防犯について、利便性について理解度は人により異なる。オプションを設定し、施工を同時に頼んで良かった。個別に依頼すれば工事費が高くなる。
監視カメラ
マンションエントランス入口にダミーの監視カメラが付いている。しかし録画は出来ない。プロがみれば直ぐに見破るはず。マンションに入る泥棒を防ぐ目的では外のほうが良いかもしれないが、オートロックのマンションに入ったところを録画する、さらに出るときにも録画できないか。広角レンズで入りと出を監視できないか。Z社の監視カメラは広角レンズが
ある、テストしたらピッタリとモニターもできるし録画もできる。おまけにモニターは液晶、ハードディスク240GB,2週間録画保存できる。管理会社が総会に提案した監視カメラはブラウン管、おまけに録画はVTR、時代遅れの監視カメラを推奨していた。
近くの駐在所に聞きにいったら、監視カメラもよいけど、いざ犯人手配というときにややボケた写真では困る。拡大した時犯人像が明確になるものを警察としては要望したい。予算もあるでしょうが、安物はいかがなものかと遠慮がちにお巡りさんは言う。カタログを出し
、広角レンズで出入りを写す、モニターしながら2週間録画すると言ったら、これなら良いでしょうと言ってくれた。管理会社の提案のVTRは使用するごとに劣化する、テープの時代ではない、それに毎日カセットテープを入れ替えねばならない。直ぐに必要なシーンを再現できない時代遅れものを良くも管理会社は推薦したものと呆れ果てる。昔から言うではないか「安物買いの銭失い」
駐車場、駐輪場、ゴミ置き場なども監視カメラでモニターすればよいが費用と効果で疑問。ABC３棟のエントランスと東側マンション構内入り口を常時モニター・録画することにした。西側入り口もカメラをつけると良いがケーブルの敷設費、西側入り口利用者は２割で今回は見送った。増設が容易にできるようにはしてある。
泥棒に入られたら終わり、監視カメラで録画中と下見の泥棒に分かりやすく、見やすく訴える。
エントランス入り口のオートロックのドアにも
「監視カメラ録画中」と日本語、英語、中国語で書いたものを貼り付け、泥棒に見えるようにする。入ったら天井の広角カメラが出入をバッチリとモニター・録画する。
臨時総会準備
定期総会では3ヵ月後臨時総会となっていたが、1ヶ月遅れの7月末に開催することにした。そのために見積をとり、機種選定、工事会社選定を急ぐ。
定期総会では管理会社推奨のインターホンはハンズフリー・カラーモニターつきX社のもの1300万円、同じ仕様のものY社で960万円、360万円安くなった。
監視カメラは管理会社推奨のK社のもの150万円、Z社のもの135万円、15万円安いが実質的には性能が違う、同一性能なら50万円は安いはず。
見積・施工はT社にインターホン、監視カメラとも発注する、時期は職人が暇なお盆開けの８月末から９月にするとの条件でお願いした。理事会でT社にデモをお願いした。ハンズフリー・カラーモニターインターホン、監視カメラのテストをした。百聞は一見にしかず、理事各位の理解も深まった。
臨時総会に備えて、Q&Aも作成、理事各位に配布、定期総会の時のように揉めないように配慮した積りであった。
広報
広報を配布しても真面目に読む人は少ない。それでも理解者を増やすためには広報活動は重要である。インターホン、監視カメラの検討プロセスをA４一枚にまとめて配布してきた。ブロードバンド比較表からゴミだし規則遵守のお願いまで多面的な広報でPRには努めてきた。
臨時総会
日曜日の10時から始まり２時間、インターホン更新と監視カメラ設置の議案は了承された。前理事６名、今期理事６名がマンションのセキュリティー向上のためにインターホン更新と監視カメラ設置は必要と認めているのに、無くても良いのではという質問が執拗に出る。
今まで使っていたインターホンで何故悪いのか、修理して使えるのではないか、受話器の方が使いやすい、モニターで顔を見てどうするのか。
監視カメラで犯人を録画したら警察は逮捕してくれるのか、野球帽をかぶりマスクをしていれば録画しても意味は無い。
どちらかと言えば、シニアーに疑問派が多かった。それでも採決の時は全員が賛成してくれた。シニアーはその内にお迎えが来る、私もそうだが保守的になる気持ちは心情的に良く分る。
契約
マンションのインターホンの設備更新工事くらいでは契約書など普通は作らないとT社は言う。ゼネコンの下請けとかお役所の仕事では良いのかもしれないが、民間のマンションと設備工事店とでは契約を交わした方が良い。少なくとも壱千万の金額である、今後のこともある、Z社に契約書を結ぶように依頼する、「工事請負契約書」が出来た。また同時に施工計画書も提出するように頼んだ。下請けの仕事だけでなく独立して、営業・工事する面白さを分ってもらいたい。
工事
８月末に監視カメラ設置工事をする。インターホン更新工事の時に既設インターホンが一時普通になる、オートロックも開錠のままになる。そのとき不審者が入れば監視カメラでモニターできるので優先して監視カメラ設置をした。
インターホン更新工事はA､B,C棟と棟ごとに週間毎に切り替えた。共稼ぎほかウィークデイに工事できないところは土曜日にまとめて切り替えた。
工事はスムーズに進んだ、一戸だけ日曜日でないとダメなところがあり、Z社は日曜出勤して対応してくれた。
検収
理事会のメンバーで都合の良い人に出てもらい、管理人室の監視カメラのモニター、インターホン監視装置の確認をした。機器の取扱説明書ほかの説明、保証関係書類ほか質疑応答、諸費用支払いの確認など。「完成図書」として説明用に四冊持ってきてくれたが、素人が読みこなすのは難しい。取扱説明書をみれば色々なことが書いてあるが多分読んだ人はいないであろう。保守のためには工事概要書が重要である、将来追加工事または更新のときに図面は分り易いものが良い。
体験的自戒も込めた総括
１ 理事会が主体性を持つこと
理事は任期１年、みなさん忙しい。どうしても管理会社に仕事を頼むことになる。管理会社の仕事が全て悪いわけではないが、金額の嵩むものは、理事会が主体性を持ち調査・検討した方がよい。インターネットでかなりの情報は手に入る、性能比較などはある程度できる。問題は施工である、管理会社の下請け施工が悪いわけではないが、近くに良い施工店があればそのほうが良いだろう。メンテナンスも早い、サービスも地元のほうが良いであろう。
相見積もりは常識であるが、メーカーから販売店に仕切る卸値にゼネコン価格がある。小さな電気工事店であると、ゼネコン価格は適用されない。ゼネコン価格で見積提出できるように交渉するか、相見積もりの会社にゼネコン関連会社を入れて競わせたほうが良い。
２ 品質問題
日本の製造品質も転換期にある。海外組立、リストラ、団塊の世代退社など品質保証は過渡期にあり予断を許さない。
近くの某マンション、築１８年２００戸、X社のインターホンをX社のハンズフリー・カラー・インターホンに更新した。ところが通話できないなど不良が出始める。半年後全戸のインターホンをメーカーも出動して、電気工事店を総動員、新品に切り替えた、リコールである。海外生産品ということだが、心臓部分の半導体制御装置は日本製で部品輸出したもの。
Y社のインターホンに当マンション既設のX社のものから切り替え更新した。そのうちの一つは製品不良で通話テスト合格せず、新品にした。切り替え時間は倍かかった。即刻Y社の営業マンが謝罪に現れた。製品の何が悪かったか、できたら再発防止を含めて教えて欲しいと頼んだ。
連絡が無いので請求したら一ヵ月後、A４一枚のレターがきた。当社の製品に瑕疵は無い、切り替え工事の遣り方が悪かったと言うようなことが書いてある。私は目の前で見ていた、新インターホンに換えたら直ぐに通話できた。取り替えたインターホンを即刻工場に送り、原因究明・再発防止に努めたかどうか疑問である。取り替え工事が悪いなら、適切な取り替え工事の仕方を工事業者に教育すべきであろう。その昔ゼネコンがTQCを下請けぐるみでやったことがある、施工業者の品質向上がなければトータルの品質保証はできないからである。
Y社のホーム頁の社長メッセージ、経営理念として
「自分の仕事に責任を持て、他人に迷惑をかけるな」と掲げてある。
Y社のマンション用インターホンは日本の工場で生産している。しかもその昔デミング賞を受賞している、近年はISO９００１、ISO１４００１も受賞している。ぜひとも工事会社含めて品質保証体制を整備してもらいたいものだ。「他人に迷惑をかけない」ためにも。
３ 広報活動
前期理事会では広報活動が不充分であるとのことで、鋭意広報を作成、PRした。しかし臨時総会のときの質問で、折角広報を配布しているのに読んでいないとがっかりしたことが何回かある。書いてある事が難しい、分りやすくして読んで貰える工夫をしなければならない。しかしそうは言うが限界もある。
セキュリティーについての知識がないこと、その必要性を感じていないことが特にシニアーに多い。若い人の方がどちらかと言えば理解があるように感じた。それと防犯は地域として取り組む、マンション全体として取り組む必要性をくどいほど力説した方が良かった。マンションに住む人はどちらかと言えば、「自分だけ良ければ良い」と言う人が圧倒的に多い、その人達に共同体意識をさらに喚起すべきだった。
４ ハンズフリー・インターホーンに更新して分ったこと
エントランスが一ヶ所なら、インターホンを使用中であることが分る。しかしエントランスが3ヶ所であると、他のエントランスでインターホンを使用中であることは分らない。制御装置が３台あれば問題が無いが１台であると通話中で、インターホンで呼んでも通じないことになる。
イライラしながら何回もボタンを押して漸くドアロックを解除してもらうことになる。挙句の果ては「早く出ろよ、何回も呼び出しているのに」「冗談じゃないわよ、インターホンのメロディーは鳴らなかったわよ」とお決まりの口喧嘩が始まる。
誰も読まない「取扱説明書」にはちゃんと書いてある。呼出音が鳴りモニターに映像が映る、通話時間は約１分間。延長ボタンを押せば最大３分間は通話可能。呼出音が鳴り誰も出なければ約45秒後にモニターの映像は消える。受話器のインターホンのときは、インターホンを取らなければ、話中にはならなかった。何回も呼出をして出なければエントランスの人は諦める。しかしハンズフリーは45秒も回線を占有する。日本人は気が短いから３回ぐらいの呼出で大体諦める。オフイスの電話はベルが三回鳴る前に取れと新入社員マナー教育では教えている。
問題は軒並訪問販売のインターホン越しのセールスが増えたこと。新聞、換気扇掃除、墓などのセールス、昼間にはこない、マンションの住民が帰りだした頃から敵はやってくる。インターホンで呼び出されたら早く切ればよいのに、面白おかしく長話をする人もいる。エントランスが１ヶ所ならセールスも誰か後にくれば遠慮して早く話を済ます。ところがエントランスが３ヶ所だとセールスの長話が分らない。
宅急便も夕暮れにやってくる、インターホンで呼出するが通じないと留守だと思い、留守伝票を郵便受けに入れていく。「留守にしていないわよ」「何回かインターホンで呼び出しました」という相互不信が募ることになる。
受話器式からハンズフリーにインターホンに今後移行するであろうが、メーカーはインターホンの使用状況を踏まえて、お客に販売促進活動をしているのであろうか。ハンズフリー・カラーモニター、耳障りの良いことだけをお客に言っているのではないか。回線の占有率が高まれば幾何級数的に待ち行列が増えることは、メーカーのエンジニアーであれば当然のこと知っているだろう。データを揃えOR理論の待ち行列の公式で計算できるはず。エントランス１ヶ所、１中央制御装置であれば問題は少ないかもしれない。しかし１中央装置にエントランス２ヶ所以上のインターホンを接続するには慎重な調査が必要である。
当マンションは１中央制御装置に３エントランス、80個の住戸のインターホンが繋がっている。受話器つきからハンズフリーのインターホンに切り替えるとき、メーカーおよび施工店はラインビジー（話中）の確率が高いことを、説明すべきである。残念ながら何の事前の説明も無かった。これはメーカーの怠慢である。素人の推測では1回線に１制御装置、1エントランス、50台のインターホンが標準ではないか。３エントランス、80台は無理と言うもの、せめて制御装置を2回線同時制御するものを提案すべきであっただろう。勿論費用が高くなり採用しなかったかもしれないが、セールスはお客様第一、お客様に迷惑を掛けないよう、そこまで気配りしなければならない。インターホン業界の自覚を切に望むものである。
当マンションでできることは、「インターホンを早く切りましょう」運動を続けて、住民の「イライラムカムカ」を最小にすることである。早く切ればセールスも早く帰る、宅急便も2度手間がなくなる、いいことばかり。やればできることでしょう、今となってはそれしか手はない。
以上
戻る